“虚拟经营”在其他产业中已开始重视与提倡，但在房产界还没有。面对经济全球化和商品微利时代的市场竞争，中国房地产企业要实现高效率增长，需要不断地创新经营，“虚拟经营”不妨一试。

　　企业的“虚拟经营” 是以品牌、商标、信誉、技术、网络等现代知识经济为特征的新的经营模式。在组织上，企业“虚拟经营”虽有生产、营销、设计、财务等功能，但企业体内却没有完整地执行这些功能的组织乐鱼官方网站入口，仅保留企业中较关键的功能，而将其他的功能虚拟化来突破有形的界限，即通过各种方式借助外力进行整合弥补，其目的是在竞争中效率地发挥企业有限的资源。企业的“虚拟经营”方式主要有：

　　１、利用他人生产法，即将制造产品的负担转移给更专业化的企业，自己则集中力量专司技术与市场攻关；２、利用他人销售法，即通过代理销售与特许经营，不断扩大企业与品牌的市场空间；３、利用他人开发法，即将企业的未来和前瞻性技术委托给专门的科技部门研制，保持企业在市场竞争中的高新技术制高点地位等。通过“虚拟经营”，建立广泛的企业生产与经营的市场同盟体，实现共同开发市场，共同分享市场利益。leyucom乐鱼官网

　　我国房地产业面临的一个突出问题是产业群的构成脆弱，普遍存在小、散、差，我国城市商品房屋中有７０％左右是资质或没有资质的房地产公司开发的，这也是房地产业品质不高的根本原因。作为产业链龙头的房地产开发商如果不成规模，将无法支撑可行性研究、策划论证、规划设计、市场营销、物业管理等产业链。房地产行业是一个资金密集型的行业，也是风险较大的一个行业。因此，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。壮大企业规模除了依靠企业的积累和银行的传统方法外，还可用银企合作以及兼并、收购等多种方式吸纳企业组建大型房地产开发集团，壮大房地产企业的开发实力。

　　房地产开发事实上是由开发商为主导完成的一项集成工作，决定房地产品质的不仅是开发商本身，还有规划、设计、施工、leyucom乐鱼官网监理、设备配套、物业管理等环节的各个企业。一个楼盘的开发关系到少则几十家、多则上百家企业。房地产开发企业作为集房地产开发、经营、管理和服务等职能于一体的综合性企业，其产品（土地、房屋）更具有价值大、移动性差、投资风险大、质量受制因素多（受规划设计质量、工程施工质量和销售服务质量的影响颇大）等特点。针对这些特点，房地产开发企业“虚拟经营”的策略主要是：

　　一般来说，一家公司将一些业务外包出去是可能的，但是要想达到虚拟经营的程度，则有一定困难。很多企业没有核心能力，企业要想虚拟，头先要找出企业价值链当中适合自己做的一个或几个环节，找到自己的核心竞争力所在，然后才能把除此之外的业务虚拟化。但对大多数企业而言，他们经过分析之后发现，自己的企业在所有的环节上都有别人强于自己，自己已有的优势都是很容易被人超越的，在这种情况下，就不适于搞虚拟经营。

　　如果看到巨大的市场机会，就可投资，开始做市场。开始的时候，如果资金较少，就应以营销为龙头进行运作。比较直觉的认识是：只要把样板楼盘做好了，就会有消费者愿意交钱，交定金，愿意带着钱来购货；建筑商愿意投标；代理商、经销商愿意代理经销；银行愿意融资；只有有了一个能卖得出去的好产品，才能拿到消费者和银行的钱。这是较原始的想法，现在回过头来总结：虚拟经营的实质就是怎么把核心优势制造出来，有了这种核心优势，就有了对资源的整合力量，就能够把房地产开发各环节各企业整合在你的周围。

　　钱不是较重要的，较重要的是能够整合各种资源的核心优势。它可能是想法、策略或品牌，它能够把资源聚集起来。小的房地产开发企业的困难有两个，一是资金状况极差；二是短时间内不可能靠自己在大范围铺开市场，所以，只能选择虚拟经营。虚拟经营的步骤就是先在某个地域做出一个“样板楼盘”。

　　建立“样板楼盘”以后，接下来就请消费者、代理商、银行等来亲自感受一下这个“样板楼盘”的火爆气氛，激发出他们的信心。从这以后，可以把消费者、建筑商、代理商、经销商、银行的积极性全都调动起来了。消费者踊跃购楼，资金大量预付，这使企业在资金上没有出现太大的问题。样板市场成功后，广告力度就上去了，这样很快就把市场扩展到后期工程，从而进入良性循环，而且销售形势越好对周围资金的调动能力越强，公司的品牌形象也就更强。

　　构建企业核心竞争力，，集中公司资源从事专业化开发经营，在这一过程中逐步形成自己在经营管理、技术、产品、销售、服务等诸多方面与同行的差异，形成核心竞争力。，抓住理念创新——核心竞争力的关键点。为了保证竞争优势，房地产企业不断地进行理念创新，从而形成核心竞争力。第三，从竞争对手和市场空缺中寻找机会，建立自己的比较优势，并构建支撑这种优势的潜在核心能力。

　　许多成功楼盘都是各有特色优势，如分别突出教育、旅游、艺术、社区景观、配套会所等房地产附加内容，将生活方式人性化地融入房地产开发；既有强调信息网络、装修一次到位、又有大量采用新型建材、新技术，提高科技含量和实施杰出规划设计等实实在在品质保证内容。核心优势的东西除了产品质量之外，就是品牌。树立品牌打广告是必不可少的。成功的广告策略在产品的成功过程中具有非常重要的作用。调查表明，在消费者的购购因素中大概有４０％是因为喜欢广告，才选择这个品牌。

　　楼盘取名非常重要，较好经过市场调研，楼盘名称要达到以下三点：其一，比较准确地表现楼盘的位置、特色；其二，能体现产品的优越功能；其三，朗朗上口。我们为此策划了一整套的以电视广告为主的广告营销活动。

　　刚开始时，通过专题广告，以理性诉求入手开始培养、引导、挖掘这个市场。通过专题广告让消费者了解产品的结构、功能、材料、使用方法等这些详细的东西。

　　经过这样一段时间后，品牌有了较高的认知率，为了提高品牌形象，与其他品牌区别开，采用感性诉求广告，赋予产品新的概念。大胆起用概念组合，广告片中不再只是讲产品的功能，而是赋予品牌一种时尚生活方式的感觉。

　　这样，广告语从介绍功能到展示个性及企业，从推销产品转变到推销品牌，消费者从购购功能到购购一种健康、环保等概念。这时，产品就渐渐形成了品牌形象，而不再只是产品的形象了。

　　整合媒体资源实现较佳广告效果。广告策略应该是想方设法用较少的钱，实现较好的广告效果。广告投放原则是专题在地方台，品牌在台。

　　企业有自己的核心竞争优势，也不表明就能够虚拟经营。虚拟经营的成功还需要有很强的整合力，由于对房地产开发各环节的调动不是依靠产权的关系，而是依靠无形的品牌和企业文化，靠信息流来整合有形资产。如果没有很强的管理信息系统，没有足够对相关企业的掌控能力，就难以保证产品或服务的质量，我国有很多 用品牌进行联营，却无力掌控，结果导致虚拟经营陷于崩溃。销售网络多数是由经销商、代理商运作的，可以说是“虚拟的销售网络”，如果没有一定的整合能力，就无法对终端营销网络进行控制。

　　建“样板楼盘”，树立经销商信心。让他看到这个产品是能赚钱的，和开发商合作是能赚到钱的，“样板楼盘”能给他们以精神和物质的结合，促使其长期合作。

　　房地产开发商一定要站到比房地产开发各环节各企业更高的战略高度上。开发商要想对房地产开发各环节各企业具有很强的整合力与足够的控制力，就必须有能力凌驾于房地产开发各环节各企业之上。

　　除了房地产开发企业有比较好的、畅销的产品之外，还要在理念上、经营思路上、对企业品牌的发展思路上，能够站在比他更高的高度，否则你就没有资格调动消费者、建筑商、代理商、经销商和银行。

　　加强管理和培训，才能提高认同感和忠诚度。对房地产开发企业而言，消费者、建筑商、代理商、经销商和银行的理念参差不齐，有些人认同你，有些人可能与你的理念有很大差异。开发商可通过开会、学习等各种方式对消费者进行培训，使他们认识到，在你这儿，不但能够赚到钱，还能真正得到提高，使他们感觉到和公司之间不只是钱的关系。

　　努力保持销售网络的稳定性和畅通性。就像自来水的水塔，上游无水时候，管子里自然放不出水，如果长期没水的话，管子就会锈蚀。要想水龙头能放出水，就必须有保障：一是你的水塔要能站在足够的高度上，二是水塔里有水，三是管道要畅通。

　　房地产开发商与房地产开发各环节各部门的关系就像是水塔和水龙头的关系，要求公司的观念、意识、思想站在足够的高度上；，我们还必须有足够好的产品，持续不断的产品线充实到水塔里；第三，必须时刻去维护管道的畅通。如果有，公司只有产品，而没有高度，就没有了能够把经销商整合起来的能力，所以，仅有产品是远远不够的。

　　市场需求的变化是房地产经营变化的主要原因，在房地产经营的各个环节精雕细琢，提升房地产经营水平，通过价值转化的经营理念，行云流水般的专业运作，为社会创造财富是知识经济的发展要求。展望２１世纪，房地产开发的全面创新犹如地火在悄悄燃烧 ，我们期望充满创新机遇的新型房地产经营模式。

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